Решение брать ипотечный кредит на квартиру чаще всего принимать сложно, поскольку с момента подписания договора заемщик добровольно соглашается на многолетнее и не особо выгодное сотрудничество с банком. Поэтому потенциальный получатель ипотечного кредита не только должен максимально серьезно подходить к выбору банка, но и решить какие параметры от ипотечной программы, до способа досрочного погашения наиболее выгодны для него.
Так довольно сложный выбор, особенно для человека, не знающего хитросплетения банковских терминалов – определение процентной ставки. Сейчас многие банки предлагают три вида процентных ставок по кредитам – фиксированную, плавающую и комбинированную.
Обычно, подписывая договор на ипотечное кредитование, заемщик выбирает наиболее легкий путь и соглашается на фиксированный вид ставки. Безусловно, чаще всего этот выбор оправдывает себя. Однако, перед тем как четко решить, следует хорошо разобраться в вопросе, что собой представляют другие варианты, поскольку может в определенном случае плавающая или же комбинированная ставка будет оптимальным выбором.
Стоит разобраться, какие негативные и положительные аспекты есть у всех этих видов ставок.
Фиксированная процентная ставка не зря носит такое название. Когда она устанавливается при заключении ипотечного договора, она не меняется на протяжении срока погашения кредита. Плюсом этого вида ставки можно назвать стабильность. Банк определяет точный график платежей и заемщик может планировать свой бюджет таким образом, чтобы регулярно оплачивать ипотеку.
Фиксированный вариант больше всего подходит тем, кто берет кредиты на длительное время и не собирается погашать их досрочно. Однако, в таком случае заемщика могут ожидать подводные камни.
По сообщению Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, кредитный договор может включать в себя условие, по которому кредитов может в одностороннем порядке, не требуя согласие заемщика менять размер процентной ставки. Поводом для смены ставки в большую сторону может служить ухудшение экономической ситуации или негативные изменения на финансовом рынке. Кредитный договор, в котором есть такое условие, подписывать не стоит, поскольку, человек может столкнуться с повышением выплат по кредиту тогда, когда будет увеличен риск финансовых проблем из-за негативной экономической ситуации.
Плавающая процентная ставка имеет две части. Первая – постоянная величина, которая во время заключения договора фиксируется на всё время кредитования. Вторая же часть плавающей ставки – переменная. Ее рассчитывают, основываясь на одном из рыночных индексов. Так, для долларовых кредитов индексом является (лондонская межбанковская ставка предложения - переменная величина, показывающая, под какие проценты банки готовы кредитовать друг друга), в евро - EURIBOR (европейская межбанковская ставка).
Основа для расчета плавающей ставки кредита в рублях - MosPrime (российская индикативная ставка предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке), или ставка рефинансирования Банка России (8,25%). Например, банк ВТБ24 рассчитывая плавающую ставку для кредитов в рублях, пользуется ставкой рефинансирования, прибавляя от 3% до 3,75% к ней, учитывая размер первоначального взноса. Юникредит банк же использует такую формулу: MosPrime 6 мес. + 5,00%.
Часто банки пересматривают значение плавающей процентной ставки дважды в год. В ВТБ24, пересматривая ставку учитывают уровень ставки рефинансирования на 1 апреля и на 1 октября, ОТП Банк использует среднее арифметическое MOSPRIME 6 мес. за 30 календарных дней, которые предшествуют датам 15 мая и 15 ноября. Обычно плавающие процентные ставки ощутимо ниже фиксированных, что сказывается на значительной экономии при выплате процентов.
Однако, кредиты под плавающую процентную ставку имеют большой риск, поскольку рост индикатора данной ставки увеличивает сумму платежа по кредитку. Так, к примеру, во время кризиса с 2008 по начало 2009 гг. ставка MosPrime 3М выросла в 3,6 раз, что негативно сказалось на заемщиках. Сейчас же, учитывая данный опыт, некоторые банки в своих программах с «плавающими процентами» устанавливают ограничения по максимальному значению ставки. Поэтому по программе АИЖК «Стандарт» максимальное ограничение – 16% годовых.
Но не следует забывать, что во время падения индикатора-основы падает и ставка по кредиту, что довольно выгодно заемщикам, однако невыгодно банку. Из-за этого банки устанавливают и нижний порог значения ставки. В общем плавающие ставки удобны, в том случае если заемщик намерен погасить кредит быстро или рассчитываться с банком досрочно. Тогда есть гарантии, что платеж не будет сильно меняться.
Комбинированная процентная ставка это некий универсальный вариант, объединяющий особенности фиксированной и плавающей процентных ставок. За первые пару лет процентная ставка сохраняется на неизменном уровне, которые ниже, чем среднерыночные ставки. Чаще всего это время не более 5 лет, хотя в некоторых банках есть возможность фиксировать ставку на больший срок. При этом заемщик может самостоятельно выбирать срок фиксации, по завершении которого процентная ставка становится плавающей. Однако не следует забывать, что при увеличении срока фиксации, процент, который должен платить потенциальный заемщик также увеличивается. Это связано с тем, что кредиты с большим сроком фиксации процентной ставки являются более рискованными для банков.
Одним из преимуществ комбинированной процентной ставки можно назвать стабильность в течение первых нескольких лет выплат по кредиту, а также возможность заемщику за это время улучшать свое материальное положение, после чего не страшно переходить на плавающую ставку.
В общем каждый вид процентных ставок имеет свои положительные стороны. Выбирая подходящий вариант, следует учитывать срок кредита, а также как человек намерен его отдавать. Также стоит брать во внимание состояние экономики и возможные варианты развития ситуации. Верное решение может выбирать заемщик, оцениваю собственную платежеспособность в динамике, и принимая во внимание внешние условия в момент получения кредита и прогнозы на будущее.