Продавцы недвижимости всегда любят платежеспособных клиентов, причем тех, кто готов заплатить сразу. Покупатели наоборот стараются купить сразу, а платить позже. Поэтому с настолько противоречивыми требованиями продавцы и покупатели часто ждут, что появится какой-то метод, способный убрать их разногласия.
По этой причине стоит разобраться в двух способах покупки жилья. Ипотека и рассрочка от застройщика. Так чем же отличаются эти два способа?
Для обеспеченных и не очень.
Руководитель департамента продаж компании «ГУТА-Девелопмент» Людмила Потапова говорит, что покупатели сейчас заинтересованы в возможности отсрочить платежи. Поэтому подобные вопросы задают минимум 50% всех, обращающихся в офисы продаж. При этом показатель продаж практически одинаковый для экономрынка и для довольно дорогих объектов. Но причины, которыми руководствуются разные по уровню достатка покупатели, совершенно разные. Богатые люди, имеющие деньги, просто не стремятся расплачиваться сразу, поскольку средства могут быть вложены в бизнес или же находиться на депозитах. К тому же есть вариант, что у них уже есть недвижимость, которую не стоит продавать в спешке, поскольку тогда придется сбавлять цену. Поэтому покупатели дорогих объектов стараются откладывать оплату на небольшой срок – к примеру, на полгода. К тому же по многим программам, которые предлагают заемщикам, рассрочки на подобное время бесплатные.
Покупатели из «эконом» и «бизнес» класса имеют другую мотивацию. Эти люди, чаще всего, просто не имеют нужной суммы. Платежи они стремятся растягивать на долгое время – 10 или 20 лет. В общем, это типичные клиенты обычно ипотеки, которую предоставляют банки.
Состоятельные покупатели интересуются, сколько же в результате они заплатят. Поэтому их устраивает рассрочка, даже в случае, если она платная. При стандартных условиях нынешнего рынка переплата может составить 6,5% от стоимости квартиры. Для ипотеки на тех же условиях, только длительностью не на полтора года, а на десять лет, переплата уже будет вдвое. Нельзя сказать, что покупатели не умеют распоряжаться деньгами, просто представители «эконом-класса» не могут приобрести квартиру другим способом.
Анализу ситуации на рынке ипотеки практически полностью посвящено выступление Кристины Хмель, директора ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Она считает, что прошлый год был периодом возрождения ипотеки. Приблизительно с середины 2010 года замечена активизация: кредитованием под залог недвижимости стали заниматься многие банки, снизились процентные ставки и упростились требования к первоначальному взносу. На данный момент размер процента по кредиту для новостроек примерно 12,3% годовых. Многие банки отказались от необязательного при кредитовании новостроек требования по дополнительному обеспечению. Теперь нет необходимости в залоге уже имеющейся недвижимости или поручительстве. В общем ситуация становится похожей на докризисную. Важную роль здесь играет государство, корректируя законы, запуская разные программы.
Также потенциальным покупателям не стоит надеяться, что такие процессы будут продолжаться. Все положительные перемены уже произошли. Так в дальнейшем снижение ставок по кредитам эксперты прогнозируют, но оно будет совсем небольшим.
Вряд ли будет снижение первоначального взноса, минимальные 10% сейчас – вполне здравое решение.
По мнению Михаила Гаврильчука, руководителя отдела продаж новостроек, застройщики вели соперничество за счет величины предоставляемых скидок. На данный момент ничего похожего нет. Размер дисконта не превышает 10%. Конкуренция продавцов перешла в другую плоскость – условия оплаты и комфорт предоставляемых схем.
Полностью подтвердив высказанный ранее тезис о том, что большая часть покупателей дорогих объектов, если они хотят, могут заплатить полную их стоимость сразу, эксперт сказал, что в рассрочке они так или иначе нуждаются. В первую очередь это позволяет фиксировать цену на момент внесения первого взноса. Говоря об ипотеке Гаврильчук сказал, что она нужна тем, кто ей не пользуется. Факт, что на объекте есть ипотека и служит гарантией того, что со строительством будет все хорошо и проект закончат в срок.
Хорошим примером того, как верно составленная программа кредитов может стимулировать продажи, послужит ЖК «Бутово-Парк». Его начало продаж было в 2009, тогда не многие банки соглашались становиться ипотечным партнером застройщика, поэтому компания вынуждена была предоставлять собственные рассрочки на срок от 5 лет под 1,5% в месяц на остаток задолженности. Потом появился Газпромбанк, однако их условия были не сильно мягче – 15% годовых. Поэтому покупательского ажиотажа не было. И только когда Сбербанк подключился к этому процессу и ввел для объекта свою программу 10% от первоначального взноса на 10 лет под 10% годовых, получился неожиданный эффект. Пошли новые продажи, а многие покупатели, купившие квартиры раньше, постарались перейти на сбербанковскую программу.
Возвращаясь из краткого экскурса в прошлое, можно отметить, что оба варианта – рассрочка и ипотека – нужны на рынке кредитования. На каждый из них находится свой клиент, поскольку разные категории людей склоняются к разным схемам приобретения недвижимости. А каждая программа имеет свои плюсы и минусы, зная которые можно выбрать наиболее подходящую в конкретном случае и использовать ее.