По мнению участников рынка, значительная часть российской ипотеки в недалеком будущем рискует оказаться в категории subprime. Банки стремятся избавиться от портфелей, которые с каждым днем выглядят все более рискованными. По оценкам гендиректора коллекторского агентства "Пристав" Артура Александровича, около 10-20% в общем объеме выданной российскими банками ипотеки составляют кредиты, размер аннуитета по которым превышает 50-70% доходов заемщика.

Это и есть злосчастная subprime-ипотека, которая почти полтора года назад обвалила американский рынок. Банкиры не исключают массовых дефолтов, избегая прогнозировать сроки. Между тем, российские банки пытаются продать коллекторским агентствам сотни проблемных ссуд.

По мнению Артура Александровича, из-за колебаний курса доллара, повышения ставки рефинансирования ЦБ и массовых сокращений персонала по высокорисковым кредитам (аннуитет более 50% ежемесячного дохода) могут наступить дефолты. "В ближайшие два-три месяца ситуация с платежеспособностью заемщиков станет более определенной. После этого можно будет делать выводы о возможности массовых дефолтов по ипотечным кредитам. Этого может и не случится, но риск существует", – считает Артур Александрович. "Мы стоим на пороге черной комнаты и, возможно, в этой комнате нет пола", – комментирует ситуацию с платежеспособностью должников гендиректор коллекторского агентства "Секвойя Кредит Консолидейшн" Елена Докучаева.

До недавнего времени банкиры уверяли друг друга и регуляторов в том, что в российской ипотеке "сабпрайма" нет. И, действительно, официальная просрочка на рынке жилищных ссуд составляет около 1%. Такой показатель, по оценкам банкиров, – верхняя планка нормы. Тем не менее, тревожные сигналы уже поступают. В последние два-три месяца российские банки начали активно вести переговоры с внешними коллекторскими агенствами о взыскании задолженности по проблемным ипотечным кредитам. Речь идет о десятках и сотнях "плохих" жилищных ссуд, в то время как еще в 2007 года ипотека была штучным товаром для коллекторов.

Как рассказали "Ф." источники на рынке, проблемы с "невозвратной" ипотекой у ряда банков значительно серьезнее, чем они отражают в своих отчетностях. Так, по словам собеседника, "просрочка" по выкупленным у других банков портфелям у одного из лидеров рынка достигает 5-10%. Отметим, что 5% "плохих" ипотечных долгов по умолчанию принято считать почти катастрофой. Коллектор, пожелавший остаться неназванным, рассказал "Ф.", что в сентябре один из крупнейших игроков рынка пытался предложить агентствам солидный портфель "плохих" ипотечных долгов за 50% от его номинальной стоимости. Никто из участников рынка всерьез не рассматривал этот вариант – слишком дорого.

По мнению банкиров, риски массовых ипотечных дефолтов существуют. "Сложности с просрочкой на рынке ипотеки появились раньше, когда жилищные ссуды выдавало большое количество игроков по стандартам АИЖК. Эти требования были разумными, но отдельные банки подходили к ним формально и на некоторые вещи закрывали глаза. Из-за этого качество их портфеля было недостаточно высоким. Поэтому то, что происходит сейчас, отчасти является следствием более ранних явлений", – напоминает заместитель председателя правления Абсолют банка Олег Скворцов. Ипотечные заемщики находятся в сложном положении. "Во-первых, поведение валютных курсов сейчас предсказать невозможно, во-вторых, рынок недвижимости в некоторых сегментах начал движение вниз, а это означает, что обеспечение ипотечного кредита может потерять в цене. Риск увеличения дефолтов по ипотечным кредитам существует. Это в большей степени может коснуться заемщиков, которые оформили кредит недавно и аннуитетные платежи которых составляют значительную часть ежемесячного дохода", – считает член правления Сведбанка Алексей Аксенов.

В свое время несколько российских банков "грешили" ипотекой без первоначального взноса и без подтверждения дохода: именно их портфели формируют значительную часть российского "сабпрайма". Есть и другие кандидаты. "В группу риска входят также кредиты инвесторов-спекулянтов, которые покупали квартиры с целью продажи по более выгодной цене. Сейчас эта группа клиентов находится в не очень выгодном положении из-за того, что рост цен прекратился, поэтому я вижу риск для банков, которые активно работали с такими заемщиками", – говорит Олег Скворцов из Абсолют банка.

Источник: Финанс