Ипотечный кризис, бушующий на рынке США, стал причиной мирового кризиса ликвидности и больно ударил по ипотечным рынкам многих стран. Не избежал волны мрачных прогнозов и ипотечный рынок России, и теперь всех россиян волнует вопрос: что будет с нашей ипотекой? Эксперты, вроде бы, уверяют, что американский кризис на наш рынок сильно не повлияет. Как говорится, блажен, кто верует. В любом случае, уже сейчас можно с уверенностью говорить о том, что купить квартиру по ипотеке за последние полгода стало сложнее.
Американский сценарий нам все же не грозит
Доводы экспертов понятны: наша ипотека, в любом случае, продолжит свое развитие, а вероятность повторения американского сценария в России попросту близка к нулю, слишком уж несопоставимы масштабы ипотечных рынков (в США он составляет примерно 90% от ВВП, в России - около 1%). Утверждается даже, что в конце 2007 года ипотека у нас подешевела, однако это вовсе не означает, что банки продолжили снижать ставки по кредитам, просто "отсеялась" та категория клиентов, которым ипотека традиционно обходится дороже.
На самом деле, ряд банков уже заморозил выдачу ипотечных кредитов, а многие ужесточили свои требования. Это не может не оказать негативного влияния на развитие ипотеки в России. Возможно, 2008 год будет и не хуже предыдущего, но темпы роста российского ипотечного рынка вряд ли останутся прежними.
Банки стремятся снизить риски
Разброс ставок, начинающихся в настоящее время от 10-11% в рублях и 8-9% в валюте, зависит от многих обстоятельств, в частности, от величины первоначального взноса и срока кредита. Вроде бы, в большинстве случаев сами лучшие ставки остались прежними, однако произошло это за счет изменения других показателей. Произошло перераспределения спроса: люди стали брать больше кредитов сроком до 10 лет, а, как известно, кредиты на более короткие сроки выдаются по более низким ставкам. Кроме того, практически все банки убрали из своей продуктовой линейки ипотечные кредиты без первоначального взноса, а обладателям "серых" доходов теперь придется выкладывать не менее 30%.
Начиная с августа 2007 года, была отмечена положительная динамика роста цен на жилье. Параллельно с этим наблюдался рост средних ставок по ипотеке, связанный с кризисом ликвидности в банковской системе. В результате, ряд игроков рынка под различными предлогами приостановил выдачу ипотечных кредитов. Что стало реальной причиной этого - нехватка средств или необходимость пересмотреть тарифную политику - не важно. Позиция банков, уже ужесточивших требования к заемщикам, вполне объяснима. Они всегда стремятся уменьшить свои риски, а сделать это можно разными способами. Прежде всего, можно поднять процентные ставки для тех, кто не способен должным образом подтвердить свои доходы. По этому пути пошли, например, "Юниаструм Банк" и "Москоммерцбанк", чьи ставки выросли на 0,5-1,5%. При этом последний смягчил этот непопулярный ход, увеличив срок кредитования с 25 до 30 лет и отменив комиссию за выдачу кредита, а также сбор за рассмотрение заявки. А вот новосибирский "УРСА-банк" поднял ставку на 3% и фактически вышел из игры.
Ипотека на сорок лет
Вообще средний срок выплаты ипотечного кредита в России сейчас составляет 7 лет, ибо россияне, так уж повелось, всегда стараются расплатиться с долгом пораньше. Пока что долгосрочные кредиты на 40 лет для нашего ипотечного рынка - это экзотика (первым их стал выдавать "РосЕвроБанк"), но появление таких кредитов, в корне меняющих кредитный менталитет граждан и уровень стратегического планирования в банках, можно отнести к числу значимых явлений на российском ипотечном рынке.
Пока больше распространены ипотечные программы на срок до 30 лет: такие кредиты выдают "Банк Москвы", "ВТБ-24", "Сбербанк", "Инвестсбербанк" и некоторые другие. Но ситуация, как говорится, меняется.
Валюта кредита - швейцарские франки
Неуклонное падение доллара США провоцирует россиян брать кредиты в американской валюте, что позволяет сэкономить на ежемесячных выплатах. Для банков это означает потерю части дохода. В результате, в конце 2007 года произошел первый на российском рынке случай отказа от ипотечных кредитов в долларах: так поступил "Юниаструм Банк". За ним от долларовой ипотеки могут начать отказываться и другие банки. Могут повыситься и проценты по таким кредитам.
В сложившейся обстановке оказались очень востребованными, например, швейцарские франки. В этой валюте сейчас выдают ипотечные кредиты "Инвестсбербанк" и "Банк Москвы". При этом последний с начала года повысил минимально возможные ставки в швейцарских франках с 7% до 8%, а максимально возможные - с 7,9% до 9,5%.
Два миллиона долларов: кто больше?
Важной тенденцией российского ипотечного рынка является и то, что для банков главным объектом внимания в еще большей степени становится население с доходами выше среднего. Это и понятно: в условиях дефицита ликвидности и сопутствующего ему ужесточения условий кредитования интерес банков не может не смещаться в сторону более надежных клиентов. Именно для них всячески смягчаются условия и придумаются всевозможные льготы. Так, например, "Московский кредитный банк" в расчете на богатых клиентов поднял максимальный размер ипотечных кредитов до 20.000.000 руб., а "Кит Финанс Инвестиционный банк" - до $2.000.000.
Купить квартиру по ипотеке будет сложнее и дороже
Перспектива российского ипотечного рынка представляется следующей: в 2008 году мы, скорее всего, не увидим уменьшения процентных ставок. В пользу этого говорит тот факт, что АИЖК (крупнейшая российская рефинансирующая организация, объем неплатежей по рефинансированным кредитам у которой за 1-е полугодие 2007 года вырос в 4 раза и составил 1,3 млрд.руб.) приняло решение об ужесточении с 1 февраля условий выкупа ипотечных кредитов, а это значит, что банки тоже ужесточат свои ипотечные программы для заемщиков.
Короче говоря, взять кредит в наступившем году будет сложнее, чем в прошлом, и несколько дороже.
Потенциальные заемщики это поняли, и многие предпочли поспешить с получением ипотечных кредитов. Люди с высокими "белыми" зарплатами просто решили больше не ждать. Имея возможность собрать необходимый первоначальный взнос и готовые взять кредит на короткие сроки, эти люди, что называется, "дали показатель". В конце 2007 года это явление приобрело достаточно активный характер, и многие эксперты приняли это за бурный рост ипотечного рынка у нас в стране. На самом деле, рынок как не был массовым, так им и не стал, просто несколько изменилась его структура.
Если же говорить в целом, то можно утверждать, что развитию ипотеки в России грозит лишь возможность обвала цен на жилье в Москве и ряде других крупных городов. Если это случится, возникает не только риск сворачивания ипотечных программ, но и отказ заемщиков платить по уже выданным ссудам при условии, если сумма долга по ним серьезно превысит реальную стоимость квартиры. Впрочем, подобный вариант развития событий весьма маловероятен. Гораздо больше шансов на то, что в 2008 году рост цен на недвижимость продолжится и составит, например, в Москве 15-20%.
Сергей НЕЧАЕВ