Многие люди, живущие на съемных квартирах со временем решают купить свое жилье. Однако купить квартиру могут не все люди, учитывая, что не все могут осилить кредит. Для получения кредита нужно зарабатывать минимум пару тысяч долларов в месяц и иметь довольно большую сумму для первоначального взноса. А цена достаточно недорогой квартиры, к примеру в Москве, может составлять от 100 тысяч долларов. Немногие из нуждающихся в жилье могут купить такую квартиру. В таком случае хороший вариант для малообеспеченных людей – покупка комнаты по ипотеке.
Начать с комнаты в квартире – достаточно хороший вариант. При этом немного позднее можно купить собственную квартиру. Другим мотивом для покупки могут быть инвестиции. Многие приобретают такое жилье, надеясь через некоторое время получить отдельную квартиру. Иногда комнаты покупают при разъезде конфликтных семей. Случается, что люди меняют одну комнату на другую в связи с невозможностью ужиться с соседями. Еще один вариант – социально неблагополучные люди, которые спускаются вниз по социальной лестнице.
На данный момент цена на комнату в коммуналке в спальных районах Москвы достигает от 65 до 100 тысяч долларов. В центральных районах столицы комната может стоить от 200 тысяч долларов и более. Однако, всегда есть возможность найти комнату по реальной цене для начального этапа, в ходе покупки жилья.
Что важно знать, собираясь покупать по ипотеке долю в квартире или комнату? Прежде всего, стоит разобраться в отличиях этих понятий. Покупатели должны знать, что комната и доля – это разные вещи. Комната в коммунальной квартире является полноценной недвижимостью, где можно жить, регистрироваться по месту жительства. Собственник, который владеет долей квартиры, может занимать комнату, однако это не означает, что он ее владелец. В случае владения долей невозможно определить границы собственности – где расположена часть помещения, которой владеет человек – в коридоре, ванной или же на балконе. Это не отмечается в документах на квартиру.
Также нужно понимать, что покупка доли или комнаты по ипотеке имеет значительные трудности, по сравнению с покупкой в кредит отдельной квартиры. Банки при выдачи кредитов такому клиенту имеют больше рисков, чем при стандартной схеме покупки целой квартиры. Имеются некоторые сложности, которые делают данный процесс не очень комфортным для банка. Поэтому выдавать подобные кредиты готовые немногие банки. Часто случается, что процентная ставка по таким ипотечным программам выше, чем по обычным, а пакет документов – объемнее.
Наиболее простая ситуация, когда покупатель имеет в собственности и другие комнаты или доли в квартире и собирается стать ее полноправным владельцем. В таком случае проблем при получении согласия банка, чаще всего не бывает. Трудности есть в случае, когда потенциальный заемщик намеревается купить долю или комнату в квартире, в которой ему больше ничего не принадлежит. Для банков залог в виде комнаты в квартире достаточно неликвиден. А возможность продажи комнаты, в случае невыплаты кредита меньше, за счет наличия других собственников квартиру, потому что по закону первоочередное право выкупа есть у соседей по коммуналке. Поэтому большинство банков, выдавая кредит на покупку квартиры, требуют в качестве залога уже имеющееся жилье.
Решаясь покупать комнату, потенциальному покупателю следует точно просчитывать перспективы покупаемой недвижимости, которые часто зависят от близости к станции метро, состояния квартиры и прошлого комнаты. Важно проводить проверку юридической чистоты выбранной комнаты. Лучше стараться не экономить на юридическом сопровождении сделки и пользоваться помощью юриста, который не связан с деятельностью агентства недвижимости, через которое продается или покупается комната.
Нельзя покупать комнату, в которой ранее человек был снят с регистрационного учета, из-за осуждения на долгий срок лишения свободы или если в комнате регистрировались люди, признанные по решению суда безвестно пропавшими или умершими. Основываясь на этом нужно получать архивную справку о регистрации по месту жительства по покупаемой комнате. Если комнату покупал продавец по возмездной сделке, нужно учитывать право на долю супруга и потребовать нотариально заверенное согласие на продажу. В случае если продавец не состоит или не состоял в браке, необходимо брать нотариально заверенное заявление, которое удостоверяет данный факт.
Помимо этого, нужно проверить соблюдение прав преимущественной покупки продаваемой комнаты, которые имеют соседи – собственники квартиры. Они должны подписывать письменный отказ от своих прав. Имеет смысл получать покупателю самому свежую выписку из ЕГРП или Управления регистрации кадастра и картографии. Это дает возможность не только проверять права собственника, но и проверить имеются ли ограничения по покупаемому объекту недвижимости. Заключая сделку, хорошо, чтобы присутствовал продавец, а не его представитель, который действует по доверенности. Это дает возможность убедиться, что продавец жив и доверенность не отменена, иначе перед сделкой необходимо будет проводить проверку.
Во многом комфорт владельца комнаты может зависеть от отношений с соседями. Чаще всего это вопрос везения, но хорошо перед покупкой ознакомиться с другими жителями коммунальной квартиры. Узнать количество зарегистрированных на момент покупки жильцов в квартире можно, попросив продавца предъявить справку по форме 9.
Кроме этого, продавец должен иметь на руках свидетельство о государственной регистрации прав собственности на комнату и документы, которые подтверждают право собственности, появившееся после покупки, дарения, приватизации или наследования. Технические характеристики квартиры и дома можно посмотреть в техпаспорте или по справке формы 7, которую получают в паспортной службе по месту прописки.
Часто бывают случаи, когда комнаты стараются продать по договору дарения. Продавая такие комнаты, продавцу необходимо получить отказы от права преимущественной покупки у всех соседей, которые имеют приватизированные доли в квартире. Но часто собрать их довольно сложно, а договор дарения проводят мимо соседей, поскольку «дарить» имущество собственник может кому угодно, не спрашивая согласия окружающих. Со стороны юриспруденции подобную сделку можно легко оспорить в суде, поскольку она по сути незаконна.
Если покупатель комнаты смог пройти все процедуры, получить нужные документы, кредит в банке и оформить покупку комнаты, следующим действием будет государственная регистрация, после чего будет выдано свидетельство о собственности и появится возможность получить купленное жилье у продавца. После этого можно спокойно вселиться в теперь уже собственную комнату и начать обустраивать ее по своему усмотрению.